Stratégies d’épargne
Il ne reste que quelques mois avant la prochaine élection fédérale, et le budget 2019 est la dernière occasion pour le gouvernement de présenter de nouveaux programmes et incitatifs avant que les Canadiens ne se rendent aux urnes. Le ministre des Finances, Bill Morneau, a profité du budget pour annoncer une série de changements que le gouvernement espère populaires auprès des électeurs. Il s’agit notamment d’un changement aux options d’achat d’actions des employés, de nouveaux crédits de formation au Canada pour aider les personnes à améliorer leurs compétences et de plusieurs améliorations au Régime de pensions du Canada.
Cependant, la plupart des discussions préliminaires jusqu’à présent se sont concentrées sur deux changements qui visent précisément le coût d’achat élevé d’une nouvelle maison. Ces deux éléments sont clairement en réponse à la frustration croissante que les jeunes acheteurs ressentent, car ils ont de la difficulté à faire face aux coûts de l’immobilier dans les grandes villes canadiennes. Les prix à Toronto et à Vancouver ont peut-être légèrement diminué après les tentatives précédentes du gouvernement pour ralentir la hausse des prix sur le marché de l’habitation canadien, mais le sentiment qui prévaut est que les jeunes acheteurs d’aujourd’hui restent confrontés à un défi beaucoup plus important que leurs parents lorsqu’il s’agit d’acheter leur première maison.
Pour répondre à ces préoccupations, le premier de ces éléments budgétaires consiste à apporter un changement au Régime d’accession à la propriété (RAP) existant qui augmentera le montant que les acheteurs d’une première maison peuvent emprunter sur leur RER. Le deuxième élément est la création d’un tout nouveau programme incitatif qui, selon le gouvernement, rendra l’accession à la propriété plus abordable.
Régime d’accession à la propriété (RAP)
Lancé en 1992, le RAP permet aux acheteurs d’une première maison admissibles d’emprunter jusqu’à 25 000 $ sur leur RER pour la mise de fonds sur l’achat d’une nouvelle maison. Ce programme a été très populaire, en grande partie parce que l’argent peut être emprunté à l’abri de l’impôt.
Mais il faut noter que l’argent doit être remis dans le RER dans un délai de 15 ans. Vous êtes autorisé à rembourser l’argent plus tôt, mais vous devez rembourser au moins un quinzième du montant restant chaque année, en commençant dans les deux ans après le retrait initial des fonds. Si vous ne versez pas le minimum chaque année, vous devez inclure ce montant comme revenu supplémentaire dans la déclaration fiscale de l’année en cours.
Une fois le budget adopté, le RAP existant sera amélioré afin de permettre aux acheteurs individuels d’une première maison d’emprunter 10 000 $ supplémentaires, jusqu’à un maximum de 35 000 $. Encore une fois, cet argent doit être remis dans votre RER dans un délai de 15 ans. Mais pour ceux qui ont des comptes RER importants, le fait de pouvoir augmenter considérablement la mise de fonds réduira le montant global du prêt hypothécaire, ce qui rendra les coûts de possession mensuels plus faciles à gérer.
Incitatif à l’achat d’une première propriété
L’autre mesure importante liée au logement dans le budget 2019 est la proposition de créer l’Incitatif à l’achat d’une première propriété. Le programme, dont la mise en œuvre est prévue en septembre prochain, offrira aux acheteurs d’une première maison admissibles la possibilité de financer une partie de leur prêt hypothécaire auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).
La SCHL est une société d’État et est le plus important fournisseur d’assurance hypothécaire au Canada pour les acheteurs qui ont une mise de fonds de moins de 20 %. En échange des fonds prêtés et pour garantir le prêt, la SCHL recevra une participation partielle dans le bien immobilier.
L’intention de cette approche est de réduire le montant total du prêt hypothécaire pour les acheteurs d’une première maison. En retour, cela pourrait entraîner des paiements hypothécaires mensuels moins élevés, ce qui, en théorie, devrait au moins permettre à plus de gens d’accéder à la propriété.
Grâce à ce nouveau programme, la SCHL jouera un rôle encore plus important sur le marché de l’habitation canadien. Et bien que nous n’ayons pas encore tous les détails, le régime fonctionnera essentiellement comme un prêt sans intérêt tant que l’acheteur sera propriétaire de la maison.
Voici ce que nous savons sur le programme proposé :
Pour être admissible, le revenu total du ménage est plafonné à 120 000 $. Les acheteurs qui gagnent plus de 120 000 $ ne seront pas admissibles au programme.
Les primo-acheteurs qui achètent une maison nouvellement construite peuvent emprunter jusqu’à 10 % du prix de la maison.
Les primo-acheteurs d’une maison existante ne peuvent emprunter que jusqu’à hauteur de 5 %.
Le montant du prêt hypothécaire assuré, comprenant le prêt de la SCHL, ne peut dépasser 480 000 $.
Les acheteurs doivent avoir au moins 5 % de leur propre argent pour la mise de fonds, car il s’agit de l’exigence de mise de fonds minimale pour être admissible à un prêt hypothécaire assuré auprès de la SCHL.
Le prêt peut être remboursé à tout moment, mais le montant impayé doit être entièrement remboursé à la vente de la propriété.
Une question importante, qui n’est pas entièrement claire dans la discussion budgétaire, est de savoir ce qui se passe si la valeur de la propriété diminue au fil du temps. Si la propriété vaut moins lorsque le propriétaire décide de la vendre, la SCHL recevra-t-elle un montant des versements réduit qui reflète la perte de valeur globale? Ou le propriétaire sera-t-il toujours responsable du montant total du prêt initial?
Il y a également une certaine inquiétude à l’idée que l’augmentation du Régime d’accession à la propriété, combinée au nouvel Incitatif à l’achat d’une première propriété, pourrait entraîner une augmentation de la demande, ce qui pourrait faire augmenter davantage le prix des propriétés. Le ministre des Finances a rapidement dissipé ces craintes, en laissant entendre que l’offre de nouveaux logements augmentera à la suite de ces mesures, ce qui permettra de contrôler les prix.
Nous en saurons plus sur le nouveau programme au cours des prochaines semaines, car le gouvernement travaille à une mise en œuvre officielle plus tard cet automne. En revanche, il faudra plus de temps pour préciser à quel point ces deux mesures seront efficaces pour aider davantage les acheteurs d’une première maison à entrer sur le marché de l’habitation canadien.