Stratégies d’épargne
Comme la plupart des propriétaires, vous avez sans doute choisi votre maison en fonction de certains critères, comme un double garage ou une piscine dans le jardin arrière, ainsi que de critères plus pratiques comme le prix et l’emplacement. Bien sûr, vous espériez et vous vous attendiez même à ce que la propriété prenne de la valeur avec le temps. Mais peu de gens fondent réellement leur décision d’achat principalement sur le gain de valeur de la propriété au bout de quelques années.
Au fil du temps, vous avez peut-être réalisé une série de rénovations et d’améliorations qui ont encore augmenté la valeur de votre maison. Cependant, celles-ci ont presque certainement été effectuées pour adapter la maison aux besoins de votre famille, et non dans l’intention délibérée d’en augmenter le prix de vente potentiel. Cela dit, si ces améliorations font grimper la valeur de la maison, tant mieux, non?
Il est également utile de savoir qu’au Canada, tout profit réalisé sur la vente de votre maison n’est pas imposé, grâce à l’exemption pour résidence principale ou « ERP ». Cependant, pour être admissible à cette exemption, certaines conditions doivent être remplies. Et ne pas comprendre ces conditions pourrait entraîner des complications coûteuses lors de la vente de votre résidence.
Commençons par examiner ce qui est admissible en tant que résidence principale.
Désignation de votre résidence principale
L’Agence du revenu du Canada n’est pas particulièrement pointilleuse quant au type de structure pouvant servir de résidence principale. La liste des types de résidences admissibles comprend les maisons, chalets et condominiums. De plus, les unités dans un immeuble d’appartements ou un duplex sont acceptables, tout comme des habitations plus variées, notamment les roulottes, les maisons mobiles ou même les péniches.
Cependant, quel que soit le type de structure, pour qu’une propriété soit admissible comme votre résidence principale, quatre conditions doivent être remplies pour chaque année où elle est désignée comme telle :
vous êtes propriétaire de la propriété, soit seul, soit conjointement avec une autre personne;
vous, votre époux ou conjoint de fait, actuel ou ancien, ou l’un de vos enfants avez habité dans la maison à un moment donné au cours de l’année;
la propriété est une unité de logement, un droit de tenure à bail dans une unité de logement ou une part du capital-actions d’une coopérative d’habitation que vous avez acquise uniquement pour obtenir le droit d’occuper une unité de logement appartenant à cette coopérative;
vous désignez la propriété comme votre résidence principale (c’est-à-dire qu’elle est mentionnée dans des documents tels que votre déclaration fiscale ou votre passeport).
En plus de ces exigences, il est important de noter que vous ne pouvez désigner qu’une seule résidence principale par famille à la fois.
Perte de votre désignation de résidence principale
L’un des moyens par lesquels un propriétaire peut perdre son exemption pour résidence principale est de ne pas résider dans la maison pendant une période prolongée. Par exemple, il n’est pas rare que certaines personnes déménagent temporairement pendant plusieurs années, notamment en raison d’un transfert lié au travail ou pour d’autres raisons familiales.
À moins qu’un époux ou un enfant ne réside dans la maison pendant cette période, et même si vous en conservez la propriété, elle ne pourra pas être considérée comme votre résidence principale. Si la propriété est louée, la situation devient encore plus complexe, car la loi fiscale la reclasse alors en immeuble locatif. Plus important encore, la location de la propriété déclenche également une disposition réputée de la maison à sa valeur estimée actuelle et peut entraîner des obligations fiscales supplémentaires.
Si vous avez des questions ou besoin d’informations précises sur l’exemption pour résidence principale, consultez le site de l’Agence du revenu du Canada pour de plus amples renseignements. Ne pas le faire pourrait entraîner une mauvaise surprise fiscale lors de la vente de votre maison.